Lance com FGTS
Veja quem pode usar o FGTS no lance, as condições do manual da Caixa, por que empresa não usa e a conta completa.
A carta de crédito de R$ 350.000 tem parcela estimada de R$ 1.786 em 240 meses. O saldo do FGTS pode entrar no lance em grupo de imóvel, e nenhum valor garante a carta numa assembleia, a reunião em que o grupo faz as contemplações.
Só em imóvel
O FGTS vale só em grupo de imóvel, e a oferta segue as regras do Conselho Curador e da Caixa (Resolução BCB 285/2023, art. 53).
Três anos de FGTS
O trabalhador precisa somar 3 anos sob o regime do FGTS, consecutivos ou não, pelo manual vigente da Caixa.
Para morar
O imóvel precisa ser residencial urbano e servir de moradia ao trabalhador, pelo manual vigente da Caixa.
Empresa não usa
O FGTS é do trabalhador, e a cota de consórcio precisa estar no nome dele ou do cônjuge, conforme o regime de bens, pelo manual vigente da Caixa.
Sai do crédito
Nos regulamentos, o lance com FGTS costuma ser descontado da carta, e o valor do fundo vai ao vendedor.
Sem data garantida
A oferta com FGTS concorre como qualquer lance, e nenhuma quantia garante a carta.
O corretor da Yatch Consórcios reúne os grupos das administradoras autorizadas pelo Banco Central e envia a proposta de consórcio de imóvel.
Consórcio ou financiamento
No financiamento, um imóvel de R$ 350.000, em 240 meses, sai por R$ 853.524, mais que o dobro do preço, com os juros médios do financiamento imobiliário medidos pelo Banco Central. No consórcio, o mesmo imóvel sai por R$ 428.715, sem juros.
O custo do consórcio é a taxa de administração, que equivale a 2,1% ao ano, contra 11,31% ao ano dos juros médios do financiamento imobiliário no Banco Central. A conta vale para o plano de 240 meses.
| Caminho | Parcela | Total pago | Quando você recebe |
|---|---|---|---|
| Financiamento a 11,31% ao ano | R$ 3.556 | R$ 853.524 | Na assinatura, com juros |
| Consórcio | R$ 1.786 | R$ 428.715 | Por sorteio ou por lance, à sua escolha, desde a 1ª assembleia |
| Guardar a mesma parcela no CDB | R$ 1.786 | R$ 201.853 | Só no 113º mês |
Prazos e condições podem mudar conforme a formação dos grupos ou por decisão da administradora do consórcio.
O CDB não cobra taxa, e quem junta nele fica 113 meses sem o imóvel. O saldo do fundo é um recurso para tentar encurtar a espera, e a análise completa está em consórcio ou financiamento.
Os quatro usos do FGTS no consórcio
O lance com FGTS é um dos usos do fundo no consórcio de imóvel. O manual da Caixa lista estes quatro, e cada um tem regra e momento próprios.
Na oferta do lance
O fundo paga o lance para obter a carta, ou completa o valor da carta na compra do imóvel residencial (Manual FGTS Moradia Própria, item 3.3.2).
Para abater o saldo
Depois de comprar, o fundo pode amortizar ou liquidar o saldo devedor, com intervalo de 2 anos entre as movimentações (manual, 3.5.2 e 5.2).
Para pagar parte da parcela
O fundo pode pagar até 80% da prestação por 12 meses, em parcela única liberada à administradora (manual, 6.7 e 6.8).
Para quitar tudo
A liquidação aceita até parcelas em atraso, e o fundo pode pagar o saldo total mais essas parcelas (manual, 5.2.1.5.2).
Se o seu plano passa pelo fundo, peça a proposta com os grupos que aceitam essa oferta.
Cartas de crédito do consórcio
As cartas desta seção usam a taxa de administração média dos imóveis, de 20,49% em agosto de 2026 no Banco Central, mais 2% de fundo de reserva, a reserva do grupo para imprevistos, em 240 meses e sem lance.
Carta de crédito
Carta de R$ 200 mil
Parcela estimada de R$ 1.021 em 240 meses
Quero a carta de R$ 200 milCarta de crédito
Carta de R$ 350 mil
Parcela estimada de R$ 1.786 em 240 meses
Quero a carta de R$ 350 milCarta de crédito
Carta de R$ 600 mil
Parcela estimada de R$ 3.062 em 240 meses
Quero a carta de R$ 600 milCarta de crédito
Carta de R$ 1 milhão
Parcela estimada de R$ 5.104 em 240 meses
Quero a carta de R$ 1 milhão
Para outro valor de imóvel, use o simulador a seguir, e depois compare o saldo do seu FGTS com a parcela.
Simule a parcela do consórcio
Digite o valor da carta de crédito e o prazo para ver a parcela antes de pensar no saldo do fundo.
A proposta confirma a taxa, o prazo e a regra de lance de cada grupo antes da assinatura.
Quem pode e quem não pode usar
A tabela resume as condições do lance com FGTS pelo manual vigente da Caixa e pelos regulamentos. O enquadramento é feito na data do uso, e a administradora confere cada item.
| Situação | Pode usar | Não pode usar | Onde está |
|---|---|---|---|
| Tempo de trabalho | 3 anos somados sob o FGTS | Menos de 3 anos | Manual, 4.3.1.1 |
| Quem é o titular | Pessoa física, dona da conta | Empresa | Manual, 5.1.5 |
| Imóvel | Residencial urbano, para morar | Comercial, rural, de veraneio e terreno sem obra | Manual, 4.8 e 5.2.4, e regulamento de um banco, cláusula 214 |
| Outro imóvel | Nenhum na cidade de moradia ou trabalho | Dono de imóvel residencial nessas cidades | Manual, 4.3.1.3 |
| Financiamento | Nenhum ativo no SFH | Financiamento ativo no SFH, no país | Manual, 4.3.1.2 |
A Caixa e a administradora decidem o enquadramento. Receba a proposta e confira as condições do seu caso antes de ofertar.
O exemplo do lance com FGTS, passo a passo
O exemplo usa uma carta de R$ 350.000, em 240 meses, com a taxa média dos imóveis e 2% de fundo de reserva. O plano soma R$ 428.715, com parcela de R$ 1.786, e a conta supõe que o lance de R$ 70.000 do FGTS vence no mês 18, sem correção.
Quanto é o lance
Os R$ 70.000 equivalem a 20% da carta. O saldo do extrato precisa cobrir esse valor na apresentação, sem contar depósitos futuros, como diz o regulamento de um banco (cláusula 195).
Como fica a carta
O lance é descontado do crédito, e a carta libera R$ 280.000. O fundo paga os R$ 70.000 diretamente ao vendedor, depois do registro, e os dois valores somam os R$ 350.000 do imóvel, como prevê o regulamento de uma administradora independente (art. 16, § 2º).
O que acontece com o saldo
Depois de 18 parcelas, você pagou R$ 32.154 e restam R$ 396.561. O lance baixa esse saldo para R$ 326.561.
Se preferir menos parcelas
Com a parcela de R$ 1.786, os R$ 70.000 quitam cerca de 39 parcelas do fim do plano. O prazo cai de 222 para 183 meses.
Se preferir parcela menor
Mantendo os 222 meses, a parcela cai de R$ 1.786 para R$ 1.471, se o contrato permitir essa diluição. O regulamento de um banco prevê as duas formas de abatimento (cláusula 118).
Se o FGTS pagar parte da parcela
Depois da compra, o fundo pode pagar até 80% da parcela por 12 meses. Na parcela de R$ 1.786, são até R$ 1.429 por mês, ou R$ 17.149 no ano, e você paga R$ 357 por mês (manual, 6.7).
O fundo pode reduzir o que falta pagar, e a carta continua sem data. Peça a proposta com o valor do seu saldo no formulário.
O saldo do fundo vira parte da compra
Com o lance com FGTS, o dinheiro não passa pela sua mão, e o valor chega ao vendedor depois da análise e do registro.
Receber minha propostaGrupos de imóveis por administradora
Em agosto de 2026, as administradoras somavam 2.865 grupos de imóveis ativos, segundo o Banco Central, e cada contrato diz se aceita a oferta com o fundo. Existe grupo sem FGTS, como avisa o guia de uma administradora.
| Administradora | Taxa média | Grupos ativos | Cotas vendidas no mês | Contempladas no mês |
|---|---|---|---|---|
| Ademicon | 24,05% | 147 | 49.354 | 1.085 |
| Bradesco | 20,13% | 438 | 10.456 | 2.404 |
| Porto Seguro | 20,16% | 430 | 32.953 | 1.122 |
| Banco do Brasil | 20,71% | 84 | 5.567 | 991 |
| HS Consórcios | 21,92% | 154 | 10.481 | 849 |
| Itaú | 20,44% | 263 | 6.938 | 875 |
| Embracon | 20,85% | 116 | 10.822 | 748 |
| Santander | 19,70% | 149 | 10.031 | 1.029 |
| Caixa | 17,51% | 62 | 5.200 | 1.039 |
| Servopa | 21,83% | 69 | 6.167 | 315 |
O arquivo do Banco Central não informa quantos lances usaram o fundo. Na proposta, reunimos para você os grupos que cabem no valor do imóvel, com a regra de cada um.
O que é o lance com FGTS
O lance com FGTS é a oferta feita com o saldo da conta do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, em grupo de imóvel. A Resolução BCB 285/2023 manda seguir as regras do Conselho Curador do FGTS e da Caixa (art. 53), e a Lei 11.795/2008 traz a base da contemplação por lance (art. 22). O detalhe está no Manual FGTS Moradia Própria, versão com vigência em 2 de dezembro de 2025, que tem entre as suas bases a Resolução 994/2021 do Conselho Curador.
O lance com FGTS e o custo
A taxa de administração e o fundo de reserva não mudam com o lance. O regulamento de uma varejista avisa que a operação com o fundo pode ter custos para o consorciado (item V do anexo), e por isso vale pedir esses valores por escrito.
Como funciona o lance com FGTS, da oferta ao cartório
O lance com FGTS tem quatro momentos, e a análise da Caixa e da administradora acontece entre eles.
- 01
Confira o seu enquadramento
Consulte o saldo no aplicativo do FGTS e os requisitos do manual, como os 3 anos de trabalho e a ausência de outro imóvel na região. A verificação vale na data do uso, e não na data de entrar no grupo.
- 02
Oferte e apresente o extrato
Registre a oferta informando o FGTS como forma de pagamento. O regulamento de um banco pede o extrato antes do vencimento do boleto do lance, sem prorrogação (cláusula 194).
- 03
Reúna os documentos do imóvel
Se a oferta vencer, a administradora pede os documentos do manual, como matrícula, laudo e declarações. O imóvel precisa estar matriculado e sem registro de dívida ou restrição que impeça a venda (manual, 4.9).
- 04
Espere o registro e o pagamento
O fundo é liberado à administradora ou ao agente financeiro da operação, e o vendedor recebe depois do registro. O regulamento de uma administradora independente paga o vendedor só depois de registrada em cartório a garantia do imóvel (art. 16, § 2º).
A regra em seis documentos
A administradora não decide se o seu FGTS pode ser usado, e o regulamento de uma administradora independente escreve isso de forma direta (art. 16, § 2º). A tabela resume como seis documentos conferidos tratam o lance com o fundo.
| Quem escreve | Regra | Efeito no crédito | Fonte |
|---|---|---|---|
| Um banco | Só imóvel residencial urbano para moradia | Desconto integral | Cláusulas 190 a 199 |
| Uma varejista | Companhia hipotecária analisa, com custo para o consorciado | Conforme o contrato | Cláusula 22 e anexo |
| Uma administradora independente | Consulta do próprio consorciado | Desconto, como embutido | Art. 16, § 2º |
| Uma cooperativa | Pessoa física, com o embutido até 50% | Desconto do crédito | Cláusulas 28.4 e 28.5 |
| Outro banco | Até o saldo do extrato | Conforme o manual | Guia do consórcio |
| Outra administradora independente | Grupo de bens móveis não aceita FGTS | Não se aplica | Cláusula 48 |
Antes de ofertar, pergunte se o seu grupo aceita o fundo e qual é o agente financeiro da operação.
Por que empresa não usa
O FGTS é uma conta individual do trabalhador. O manual exige que a cota esteja em nome do titular da conta, com exceção do cônjuge quando o regime de casamento permite a comunicação dos bens (manual, 5.1.5). Por isso, cota em nome de empresa não usa o fundo, mesmo que o sócio tenha saldo. O contrato de uma cooperativa escreve que o uso é do consorciado pessoa física (cláusula 28.4).
O teto do valor do imóvel
O valor de avaliação não pode passar do limite do Sistema Financeiro da Habitação, definido pelo Conselho Monetário Nacional (manual, 4.10.1). Esse teto subiu de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões em outubro de 2025, e em 26 de novembro de 2025 o Conselho Curador do FGTS liberou o uso do fundo até esse valor, segundo a Agência Brasil (reportagem de novembro de 2025). Esse limite pode mudar por nova norma, e vale o que estiver em vigor na data do uso.
Onde o imóvel precisa estar
O imóvel precisa ficar na cidade em que você trabalha ou mora há pelo menos 1 ano, nas vizinhas ou na mesma região metropolitana (manual, 4.11.1). Nessas cidades, você também não pode ser dono, nem promitente comprador, de outro imóvel residencial (manual, 4.3.1.3). Ser dono de imóvel comercial, de imóvel rural ou de terreno sem obra não impede o uso (manual, 3.11.3).
Se a Caixa não liberar
No regulamento de um banco, a contemplação é cancelada, a cota volta a ser ativa e não contemplada, e o que você pagou de lance com recursos próprios volta em 5 dias úteis (cláusula 196). Sacar o FGTS por outro motivo entre a oferta e o pagamento também cancela a contemplação nesse regulamento (cláusula 197).
O que o fundo não paga
O FGTS não paga taxas, impostos e despesas da compra, e também não paga a intermediação do saque (manual, 3.1.4). Separe esse dinheiro antes de contar com a operação, porque a escritura e o registro continuam sendo seus.
Se a oferta não vencer, o saldo continua na sua conta do FGTS e você pode ofertar de novo.
O que conferir antes de contar com o FGTS
A Resolução BCB 285/2023 remete o lance com o fundo às regras do Conselho Curador e da Caixa (art. 53). O manual vigente é longo, e estes são os pontos que mais mudam a sua decisão.
Três anos do imóvel
O imóvel não pode ter sido comprado com FGTS há menos de 3 anos (manual, 3.5.1). A primeira venda feita direto por uma empresa dispensa essa prova (manual, 3.5.1.1).
Usos proibidos
O regulamento de um banco veda o FGTS como lance, amortização ou quitação em terreno, imóvel comercial, de veraneio e rural, em construção ou reforma de imóvel próprio e em quitação de financiamento próprio (cláusula 214).
Depois da compra
Para amortizar ou pagar parte da parcela, o imóvel precisa ter sido comprado com a carta. As regras gerais do Consórcio Imobiliário de um banco, versão de outubro de 2021, dizem que esse pedido não pode começar antes da contemplação e da aquisição.
Cota somada depois
O uso só vale para a cota contemplada descrita no contrato registrado em cartório. Cota ou valor adicionados depois, em aditivo, ficam de fora (manual, 3.3.2.2).
Mais de uma cota
Quem tem duas cotas só usa o saldo para amortizar ou abater parcelas das cotas usadas na compra de um único imóvel (manual, 5.2.2.2).
Moradia de verdade
O trabalhador declara, sob as penas da lei, que vai morar no imóvel. Se for detectado que ele nunca serviu de moradia, a Caixa cobra o valor e comunica o Ministério Público e a Polícia Federal (manual, 4.8.1).
Transferir a cota
Quem venceu com FGTS e não comprou o imóvel só transfere a cota depois de cancelar a contemplação, no regulamento de um banco (cláusula 198). A regra geral está em transferência de consórcio.
Resgate em dinheiro
A cartilha de uma administradora só permite resgatar o crédito em espécie se o FGTS não tiver pago o lance. Quem pensa em receber o dinheiro em vez do imóvel não deve usar o fundo.
Antes de escolher o grupo, peça a proposta e diga que pretende usar o fundo.
Como decidir quanto do FGTS usar
O lance com FGTS usa um dinheiro que hoje rende na sua conta do fundo. Compare estes pontos antes de marcar a opção na oferta.
Veja o saldo do extrato
O limite do lance é o saldo do extrato, e não os depósitos que ainda vão cair, como diz o regulamento de um banco (cláusula 195). Se o saldo não cobrir a oferta, a diferença precisa de outra fonte.
Compare com o histórico
O fundo só ajuda se o valor chegar perto dos lances vencedores do grupo. Olhe o histórico das assembleias, e use o simulador de lance para testar valores.
Some com o embutido
O contrato de uma cooperativa permite somar o fundo e o lance embutido, pago com parte da própria carta, até 50% da carta (cláusula 28.5). A soma aumenta a oferta, e a parte do embutido reduz o dinheiro disponível para a compra.
Guarde para depois
Se o histórico do grupo pede muito mais que o seu saldo, o fundo pode servir melhor como abatimento depois da compra. Uma amortização de R$ 30.000, por exemplo, reduz o saldo devedor sem depender da assembleia.
Pense na sua moradia
O fundo exige imóvel para morar e dentro das cidades da regra. Se o plano é investir ou comprar para alugar, esse caminho fica fechado, e o lance precisa de outra fonte.
Conte os custos de cartório
O fundo não paga as despesas da compra. Se o imóvel custa R$ 350.000, reserve o dinheiro de escritura, registro e imposto antes de ofertar.
Se quiser ajuda com a conta, receba a proposta com os grupos que cabem no seu caso.
Para quem o lance com FGTS faz sentido
O lance com FGTS faz sentido para o trabalhador que vai morar no imóvel, tem saldo perto do que o grupo costuma pedir e passa nos requisitos do manual. Para os outros casos, o fundo fica fora da conta.
Faz sentido se você
- trabalha há 3 anos, somados, sob o regime do FGTS;
- vai morar no imóvel, em cidade da regra do manual;
- não tem outro imóvel na região nem financiamento ativo no Sistema Financeiro da Habitação;
- tem saldo perto dos lances vencedores do grupo.
Não serve se você
- quer comprar terreno, imóvel comercial, rural ou de veraneio;
- tem a cota em nome da empresa;
- quer receber o crédito em dinheiro em vez de comprar o imóvel.
Quem está na primeira lista pode ofertar o saldo, sem garantia de resultado. Peça a proposta e confira se o grupo aceita o FGTS.
Lance com FGTS com a segurança da Yatch Consórcios
A Yatch Consórcios, plataforma independente do Yatch Group, envia propostas de administradoras autorizadas pelo Banco Central, e o manual da Caixa é a regra para o uso do fundo.
Administradora autorizada
A administradora precisa de autorização do Banco Central para operar consórcio, e o trabalhador pode conferir essa condição no site do Banco Central (manual, 3.3.1).
Regra pública
O manual da Caixa é público e define os requisitos do trabalhador e do imóvel (Resolução BCB 285/2023, art. 53).
Pagamento ao vendedor
O valor do fundo vai ao vendedor por meio do agente financeiro ou da administradora, sem passar pela Yatch Consórcios.
Nenhuma promessa
Nenhum saldo garante a contemplação, e nós não prometemos resultado de assembleia.
- 2.865grupos de imóveis ativos em agosto de 2026
- 14,6 milcotas de imóveis contempladas no mês, somando sorteio e lance
- 263 milcotas de imóveis com crédito ainda sem uso
O arquivo do Banco Central não informa quantas ofertas usaram o FGTS.
Perguntas frequentes sobre lance com FGTS
Estas são perguntas que o Google mostra sobre o lance com FGTS, respondidas com o manual da Caixa e os regulamentos. As respostas foram conferidas em .
Qual a melhor forma de amortizar um consórcio?
Depende do que pesa mais no seu orçamento. Reduzir o prazo mantém a parcela e termina o plano antes, e diluir o valor baixa a parcela e mantém o fim, quando o contrato permite. Com o FGTS, depois da compra, o manual da Caixa aceita amortizar a cada 2 anos ou pagar até 80% da parcela por 12 meses (manual, 3.5.2 e 6.7). Preencha o formulário e receba a proposta com as duas formas de abatimento de cada grupo.
Posso usar meu FGTS para comprar uma carta contemplada?
O manual da Caixa não prevê o FGTS para pagar o titular que vende a cota. Ele prevê o fundo no lance, no complemento da carta para comprar o imóvel e, depois, na amortização (manual, 3.3.2). A cota precisa estar no nome do trabalhador (manual, 5.1.5). Mande o seu caso pelo formulário e receba a resposta com a proposta.
O que impede de usar o FGTS para amortizar financiamento?
Os impedimentos mais comuns são parcela em atraso na data do uso, outra amortização com o fundo há menos de 2 anos e carta usada em imóvel comercial, terreno sem obra ou reforma (manual, 5.2.1.5, 3.5.2 e 5.2.4). O imóvel também precisa estar registrado em nome do trabalhador (manual, 5.2.1.4). O enquadramento é refeito a cada uso.
Qual é a desvantagem do consórcio imobiliário?
A principal é a espera, porque a carta sai por sorteio ou por lance, sem mês definido, e a parcela sobe com o índice do contrato. Quem conta com o FGTS tem mais um risco, porque um regulamento cancela a contemplação se a Caixa não liberar o valor (regulamento de um banco, cláusula 196). A conta do imóvel está em consórcio de imóveis.
O consórcio é uma furada?
Não, para quem pode esperar e manter a parcela até o fim, porque a atividade segue lei própria e o Banco Central fiscaliza as administradoras (Lei 11.795/2008, art. 7º). Vira problema para quem precisa do imóvel agora ou conta com o FGTS sem conferir os requisitos do manual. A análise está em consórcio vale a pena.
É possível amortizar um consórcio com FGTS?
É possível em consórcio de imóvel, depois da contemplação e da compra do imóvel residencial com a carta (manual, 3.3.2). O fundo reduz o saldo devedor, com intervalo de 2 anos entre as amortizações. Numa amortização de R$ 30.000, o saldo cai esse valor, sem depender de assembleia.
Pode usar FGTS em consórcio de carro?
Não, porque o FGTS em consórcio vale só para grupo de imóvel residencial, e o regulamento de veículos de uma administradora independente escreve que o grupo de bens móveis não aceita o fundo no lance (cláusula 48). Em carro, o lance sai do bolso ou da própria carta, como mostra a página de lance no consórcio.
Sou obrigado a pagar o lance do consórcio?
Só o lance vencedor precisa ser pago, e a contemplação só é homologada depois do pagamento (Resolução BCB 285/2023, art. 12, inciso II). Com o FGTS, um regulamento pede o extrato antes do vencimento do boleto e cancela a contemplação se o saldo não cobrir a oferta (regulamento de um banco, cláusulas 194 e 195). A oferta que não vence deixa o saldo na sua conta.
Pode dar lance no consórcio com FGTS?
Pode, em grupo de imóvel que aceite essa oferta, se você e o imóvel passarem nas regras do manual da Caixa (Resolução BCB 285/2023, art. 53). O limite é o saldo do extrato, e o valor sai da carta (regulamento de um banco, cláusulas 193 e 195). Numa carta de R$ 350.000, um lance de R$ 70.000 libera R$ 280.000. Peça a proposta com os grupos que aceitam.
Quais são as regras para usar o FGTS em um consórcio?
O trabalhador precisa somar 3 anos sob o regime do FGTS, não ter financiamento ativo no Sistema Financeiro da Habitação e não ter outro imóvel residencial na cidade em que mora ou trabalha, nas vizinhas ou na mesma região metropolitana (manual, 4.3.1). O imóvel precisa ser residencial urbano, para moradia, com avaliação dentro do teto desse sistema (manual, 4.8 e 4.10). A cota fica no nome do trabalhador (manual, 5.1.5).
Se a sua dúvida é sobre um grupo específico, mande pelo formulário e receba a resposta com a proposta.
Receba a proposta do seu consórcio
Conte o valor do imóvel que você procura. O corretor envia a proposta do consórcio com os grupos que cabem no seu caso.
Receber minha propostaCom a proposta em mãos, você decide se o fundo entra na oferta.
Outros guias sobre o lance e o imóvel
Veja também os guias ligados ao lance com FGTS.
- Lance no consórcio Veja como funcionam o lance livre, o fixo e o embutido.
- Lance embutido Veja como ofertar com parte da própria carta.
- Simulador de lance Teste valores de oferta e veja o efeito no saldo.
- Consórcio de imóveis Veja a parcela da casa ou do apartamento.
- Carta de crédito Saiba como a carta é corrigida e o que ela compra.
- Consórcio contemplado Saiba o que fazer depois da contemplação.
Para outro bem, conte no formulário o que você quer comprar, e o corretor envia a proposta com os grupos desse valor.